房屋租赁合同纠纷|解除合同

案情简介：

2017年3月份原告A（二审被上诉人）与第三人施**签署《房屋租赁合同》，约定将坐落在鄞州区长丰二村菜场路店面（一楼）出租给第三人，二楼原告本人继续使用；租赁期限3年，即2017年3月22日至2020年3月21日；年租金****元，租赁期前提前一个月一次性支付一年租金。

在第一年租赁期限内，第三人施**按约履行合同，但由于自身原因把合同转给被告B吴**，吴**因考虑中介费用关系未另订立新合同，以旧合同为准，原被告及第三人均签字认可。三年租期中、第二期2018年3月22日-2019年3月21日被告吴**已付，第三期2019年3月22日-2020年3月21日被告理应按约提前一个月支付租金（2019.2.22-2019.3.21），但经过多次催讨仍不支付。同时，在2018年8月4日原告搬离涉案房屋的二楼后，欲将二楼出租，但被告加以阻挠，不允许对外出租，导致二楼房屋闲置至今，后虽经报警仍未能调解成功。

一审本律师法律分析（简略）：

原告A找到计付民律师后，初步了解案情分析，被告拖欠租金是事实客观存在，而且经过多次催讨仍然未予以支付，根据《合同法》出租方可以解除租赁合同，并且据此要求承担拖欠的租金及相关违约责任等。

正式接受委托后，计付民律师着手准备以下事项，诉至法院依法维权。

一、依法判决解除原被告《房屋租赁合同》，并支付第三期2019年3月22日至合同解除之日止按照租金标准计算的租金；

二、依法判决被告立即腾空房屋以及将损毁的门面玻璃恢复原状返还原告，并支付自合同解除之日起至实际腾空之日止按照租金标准（2300/月）计算的房屋占有使用费；

三、依法判决被告支付原告违约金1800元；

四、依法判决被告支付原告涉案房屋二楼未能出租租金损失4000元（按照500/月标准、暂计算2018年8月4日起至2019年4月4日止，并一直计算至合同解除之日止）；

五、依法判决本案诉讼费由被告承担。

被告二审上诉理由：

一审原告胜诉后，被告不服，上诉至宁波市中级人民法院，上诉理由为：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：合同约定的租赁期限从2017年3月22日至2022年3月21日止，被上诉人要求解除合同不符合合同约定。上诉人多次向被上诉人交付房租，被上诉人拒绝接受,故上诉人未构成实质性违约。

二审判决：

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为：鉴于案外人施**向上诉人转让涉案房屋的租赁合同，被上诉人和房东均表示认可，故上诉人和被上诉人之间形成房屋租赁合同关系。案外人施**与被上诉人签订的《房屋租赁合同》对上诉人和被上诉人具有法律上的约束力。按照合同约定，上诉人应当于2019年2月21日支付下一年度的房租，但上诉人未及时支付，构成违约。上诉人称其要求被上诉人提供被上诉人与案外人施**签订的合同，因被上诉人未提供故未支付房租。对此，2017年8月23日，案外人施**在其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的背面手写了关于合同转让的承诺并签字，上诉人和被上诉人均在案外人施**书写的下方写上了各自的意见并签字，由此应当推定上诉人知晓该合同的内容，上诉人理应按约履行，故上诉人提出的其未付房租的理由难以成立。上诉人还称其向被上诉人支付房租，被上诉人拒收，但并无相应的证据佐证，本院难以采信。合同约定：如发生违约情况，违约方应支付守约方违约金一个月房租；如承租人不按时交付租金、水电费等应付费用，出租人有权单方面解除合同，收回房屋并有权向承租人索取违约金。据此，因上诉人迟延支付租金，故一审法院判令解除双方之间的房屋租赁关系、上诉人腾退房屋并支付租金、房屋占有使用费和违约金，于法有据并无不当。

综上所述，上诉人吴**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。