计付民律师亲办案例
典型房屋租赁合同纠纷案例
来源:计付民律师
发布时间:2020-05-18
浏览量:1043

典型房屋租赁合同纠纷案例

案情简介:

2017年3月份原告A(二审被上诉人)与第三人施**签署《房屋租赁合同》,约定将坐落在鄞州区长丰二村菜场路店面(一楼)出租给第三人,二楼原告本人继续使用;租赁期限3年,即2017年3月22日至2020年3月21日;年租金****元,租赁期前提前一个月一次性支付一年租金。

在第一年租赁期限内,第三人施**按约履行合同,但由于自身原因把合同转给被告B吴**,吴**因考虑中介费用关系未另订立新合同,以旧合同为准,原被告及第三人均签字认可。三年租期中、第二期2018年3月22日-2019年3月21日被告吴**已付,第三期2019年3月22日-2020年3月21日被告理应按约提前一个月支付租金(2019.2.22-2019.3.21),但经过多次催讨仍不支付。同时,在2018年8月4日原告搬离涉案房屋的二楼后,欲将二楼出租,但被告加以阻挠,不允许对外出租,导致二楼房屋闲置至今,后虽经报警仍未能调解成功。

一审本律师法律分析(简略):

原告A找到计付民律师后,初步了解案情分析,被告拖欠租金是事实客观存在,而且经过多次催讨仍然未予以支付,根据《合同法》出租方可以解除租赁合同,并且据此要求承担拖欠的租金及相关违约责任等。

正式接受委托后,计付民律师着手准备以下事项,诉至法院依法维权。

1租赁合同,证明租金以及支付租金时间和期限。

2催讨租金的记录,比如微信聊天记录,函件、告知函、派出所报警记录、调解记录等。

3给原告造成的损失相关证据。


一审诉请:基于此,原告提出如下诉讼请求:

一、依法判决解除原被告《房屋租赁合同》,并支付第三期2019322日至合同解除之日止按照租金标准计算的租金;

二、依法判决被告立即腾空房屋以及将损毁的门面玻璃恢复原状返还原告,并支付自合同解除之日起至实际腾空之日止按照租金标准(2300/月)计算的房屋占有使用费;

三、依法判决被告支付原告违约金1800元;

四、依法判决被告支付原告涉案房屋二楼未能出租租金损失4000元(按照500/月标准、暂计算201884日起至201944日止,并一直计算至合同解除之日止);

五、依法判决本案诉讼费由被告承担。


一审法院判决:

本院认为,原、被告之间因转租而形成的租赁合同关系合法、有效,双方均应按照协议内容全面履行合同义务。根据约定,被告最晚应于2019221日支付下一期房租,被告仅以2019323日的调解记录主张其不存在拖欠租金行为缺乏依据,本院不采信。被告未能证明其已按约向原告支付但原告拒绝接收的事实,应承担举证不能的不利后果,本院依据证据规则认定被告拖欠租金属实。原告以被告拖欠租金为由要求解除合同,符合双方约定。被告违约致使原告解除合同,故其应当根据合同约定承担支付一个月租金1800元的违约责任。合同解除后,被告应当腾退房屋并应按照合同约定将租赁房屋恢复原状。因双方对房屋原状无法达成一致,原告亦未能举证证明,故原告要求恢复原状缺乏履行标准,本院不予支持。出于涉案房屋被告用以经营的实际考虑,被告合理的腾退时间应当予以考虑,综合全案实际,本院酌情确定以十五日为宜,但实际腾退之前的占有使用费被告应当按照合同期内租金标准予以支付。因涉案租赁房屋二楼未纳入原、被告租赁合同调整范围,其租金损失(包括原告主张的房屋占有使用费二楼对应部分)不属于本案审理范畴,原告可就该部分损失另行主张权利。综上,原告诉请合理部分,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、解除原告A与被告B**2017823日达成的房屋租赁协议,被告吴**于判决生效之日起十五日内从涉案租赁房屋内腾退并按每月1800元标准支付原告A2019322日至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费;

二、被告吴**于本判决生效之日起十日内支付原告A违约金1800元;

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  • 律师姓名:
    计付民
  • 执业律所:
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    专职律师
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    13302*********542
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